主题: 谈谈买房购铺的种种套路,亲身经历,以供参考

  • 恩施大峡谷
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  • 发表于:2018/11/6 17:35:31
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由于近年来商业不太好做,最近产生了买铺投资的想法,金沙国际娱乐官网有商铺销售的楼盘都已经看过,看中的没有开盘,开盘的没看中,看中又开盘了的价格不合适,遂到州府恩施看,人在想干某件事的时候真的很狂热,相信愿意相信的,是为个人意志不坚定的一大败笔,但也因为这次投资的失利让我对买房和商铺有了更深刻的看法。

(以下具体楼盘的名字这里就不讲了,以免让人以为我是为黑而黑)

今年某月到恩施金桂大道和金龙大道附近看房,对比很多,在金桂大道某建材城商铺销售中心,销售全程激情介绍,完全产权商铺,五证齐全,且黄金位置,已经建设完毕,商场装修进行中。现在正在统一招商,建材城品牌很大,全国性品牌,销售的就是这个建材城里面的完全产权的商铺,并售后返租,比如100万的商铺,包租15年,前三年7%的租金直接从100万房价里面减除,实际支付79万,还有什么3万抵2万的活动,然后再意思一下的九八折,后面十年租金每年8%按房价100万计算,每年返租就是8万块,这样算下来,12年就能回本,还不用操心,主要建材城牌子大,确实全国各地都有,且销售讲不是和开发商签合同,而是和这个大品牌签订15年返租合同,如果是贷款买首付50%,10年贷款月还款4500元,只用前三年还款,三年后拿返租的租金8万块还房贷还有多的,那时候就轻松了,花40万买了个100万的店铺,12年后得个店铺继续收租金,还有房产证,岂不快哉,这种模式于购房者那真是天上掉馅饼的好事的,当时对此深信不疑,即便三年后它不付租金,那么大公司害怕它赖账?就算赖账大不了把商铺租赁期拿回来自己对外出租,况且一个商场大几百户,真要到时候出问题,国家不可能不管,因此种种,当时对此投资真是极为看好,自己觉得有风险但是架不住省心回报高啊,遂签订了认购合同,交了2万块定金,承诺15天内付余下款项,然后怀着置业后激动的心情离去,呵呵,一切才刚刚开始!

回到家,置业这种于普通人来讲需和全家人分享的大事,在我心里还没有高兴过当天晚上,突然想到这种好事怎么会这么容易,一切都是那么顺利,一切都是那么天衣无缝,置业怕楼盘烂尾,但它已经建设完毕了,置业最怕拿不到房产证,但它已经五证齐全都有备案,置业商铺最怕租不出去,但它是统一招商,置业最怕开发商和品牌商不扎实,但开发商自持过半商铺不卖,品牌商为全国性大品牌,售后返租合同又是与品牌商签订,一切的一切都是完美的,都是没有问题,哪怕到时候建材城做不下去也可以自己做其它的,反正保证了哪怕品牌商亏损也要付业主租金的,完全没问题啊,但事出反常必有妖,查百度!先查此建材城品牌,基本没啥问题,负面很少,再查开发商,也没问题,然后查商铺类型,还是没什么问题,那问题出在哪里?呵呵,当你查到产权式商铺,当你查到售后返租商铺,看了内容大概就相当于晴空霹雳,让人惶惶 

所谓产权式商铺,就是在一个主题卖场里面,将楼面分割成一小块一小块的独立产权商铺进行销售,或者在某一商场内分割出的小门面,所谓内商,不动产权证是有的,手续是齐全的,都是合法的,然后开发商再委托另一个商业管理公司进行售后返租,统一招商,但这里面却是满满的套路,首先是开发商肯定是没钱,不然像它宣传得那么好,何不自己直接持有经营,何必销售出去呢,再就是签订返租合同的公司,我买的这个说的是和XXOO品牌商签合同,品牌为XXOO建材城,全国性的,但实际签约公司 恩施XXOO商业管理公司,尼玛这相当于你以为买到周黑鸭,其实买的汉味周黑鸭,其实就是开发商为了赶快把商铺卖出去,从新注册的一个皮包公司,打了下擦边球,XXOO品牌估计也默认了,但独立法人的公司出问题,和XXOO品牌商毛线的关系都没有,XXOO品牌商确实租了卖场,钱交给恩施XXOO商业管理公司,你只能找恩施XXOO公司要租金,出了任何问题你是找不上XXOO品牌商的,你认为可以拿回店铺自己经营,那也是很傻很天真,在一个商场里面,必须要有人管理,你自己拿个铺租给谁,只有和其它业主抱团出租,但人多意见杂,最后一样要选商业管理公司,不管是内商还是售后返租的商铺,合同里都有一条如果金沙国际网上娱乐,开发商可以原价回购店铺,多少年后还是原价收回,你还收了这么多年租金,想想就很美吧,呵呵,商业管理公司运营得好,你经过很多年可能拿回本金,开发商赚的盆满钵满,他们做得不好,分分钟拍屁股走人,你拿他还没办法,反正皮包公司没钱破产清算也没钱,反正当初也只是开发商为了卖铺子单独注册的独立法人,哪怕15年后返租协议到期你拿回店铺,也并没有什么卵用,自己也租不出去,还是得商业管理公司出租,真是做垮了那只能放那里了,想着还有产权证,但那时候有产权证和没产权证更惨,几十上百万的钱放在那里烂着,卖也卖不掉,怎一个惨字了得,还有就是买了三年之后去找管理公司拿租金的时候,它会告诉你先去开发票再来拿租金,租金收税也不多,呵呵,也就20%多,想拿1万租金需要自己交税2000多,还有各种管理费交给商业管理公司,呵呵,当初卖铺的时候置业顾问可不会告诉你这些,管理费什么也不会告诉你,合同里也没有,总之是你先买铺,买了之后再各种手段压榨你,想想3年后你满心欢喜的去拿自己的租金,他告诉你要扣掉20%多的税费,扣掉10%多的管理费,租金再拖个一年半载的给了一点,那简直是赤裸裸的嘲笑,那时候已经上船了,没有任何办法,只能认栽,还不会到处张扬,张扬了你的铺想转让更转不出去了,所以网上很少有这种帖子,被套牢的人太多了。时间那么长,看着有房产证的铺子,食之无味,弃之不舍,又卖不掉,没事想想就是一辈子的污点,心情真的很糟。

把上百万的资金交给别人,自己完全不能做主,是这个模式最大的问题,但凡售后返租的都是卖不出去开发商想回笼资金的,提高单价,然后租金抵扣房款,真是一套接着一套,大概就这些吧,我签了认购合同,但是两万块我要回来了,理由是置业顾问隐瞒税费,签合同公司以李鬼代李逵,涉嫌欺诈消费者,害怕我去售楼部闹,非常不开心且非常快的把我的钱退了,下面讲几条买房一定要注意的事项,给为谨慎啊!

1,但凡是要缴纳认筹金的,所谓锁定优惠的话一定谨慎,一定要调查清楚,记住是调查清楚,不是问清楚,看该楼盘有没有开工许可证,规划许可证,具体在金沙国际娱乐官网政府网查询 地址:http://www.laifeng.gov.cn/e/action/ListInfo/?classid=196

2,但凡采用售后返租模式的也请一定调查清楚,具体签合同的对象是谁,税费谁交,收不收管理费,如果采取租金抵房款的话能不能直接自己持有优惠房款,不搞返租,个人建议售后返租的商铺最好别碰,因为你根本搞不清楚合同里有什么猫腻,合同之外还有哪些九九,买的永远没有卖的精,别问已经买了这种商铺的人的意见,他们就算有一肚子苦水为了能脱手也不会讲真话的

3,准备买房人千万别盲目缴纳认筹金,确实要买等你要买的那套房子做起来再付钱,只要你买优惠总是在的,哪怕房价涨了点也比冒风险强,开盘了,能办理房贷了基本就可以了,因为银行肯定要等开发商手续齐全才办理贷款的

4,问问开发商已经开发完成楼盘的业主,了解下他们的口碑,然后再做决定
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  • 发表于:2018/11/7 9:00:02
  1. 沙发
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恩施黔龙吗??那里面只有商家,没顾客!!!!
恩施大峡谷
恩施大峡谷: 比黔龙牌子还响
2018-11-07 09:38:27 回复
酉水文明育土苗英才, 画廊丹青绘凤城生活.
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  • 发表于:2018/11/7 13:00:55
  1. 板凳
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楼主分析深刻!!加我微信聊聊~~~~z0203814
恩施大峡谷
恩施大峡谷: 帖子里聊咯,顶上去
2018-11-07 16:04:00 回复
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  • 沙漠的鱼
  • 发表于:2018/11/7 15:15:29
  1. 3楼
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好贴.涨姿势
恩施大峡谷
恩施大峡谷: 多谢支持!
2018-11-07 20:35:40 回复
  • 细辛(心)
  • 发表于:2018/11/7 15:52:10
  1. 4楼
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从开发商来讲,房子不好卖才搞什么返租包租类活动,好卖谁会干这种事呢?为什么不好卖原因肯定有的。
对于买房者来讲花了几十上百万买一个要十几二十年才能回本的商铺,真的值吗?到处都在开发,几年后形势都可能发生变化,还租得出去吗?买铺就像打牌,看别人赢了爱,自己上场输了又难受。
恩施大峡谷
恩施大峡谷: 是的,不过临街商铺要是20年内能回本,又有闲钱,那还是可以的,运气好又有眼力劲的话
2018-11-07 16:03:05 回复
  • 细辛(心)
  • 发表于:2018/11/7 17:01:29
  1. 5楼
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二十年回本,如果不是做生意需要真的不发算。才5%到7%的利还到刨除房屋折旧费呢,这个跟住房真不一样,商铺好点的一般人买不到(应该被潜规了),差的只能呵呵了,步行街不差吧后排、楼上的赚到钱了我可不相信。商城的楼上、金凤的大部分等等。用这些大数据分析,如果没权、没矿的还是不作这些打算安稳些好。也许是中国人的通病古代挣钱买地现代人挣钱买房,到头来给别人套了。
恩施大峡谷
恩施大峡谷: 买铺看眼力和运气了,亏着的是大部分,投资周期长,房屋商铺折旧不能算,都是长期投资,指望着涨,有闲钱不知道哪里投资,买黄金只能避险,不能保值,只能买房买铺了。临街商铺风险稍微小点,内商搞不得,搞不好真的就内伤了
2018-11-07 17:18:35 回复
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